典型案例：拍卖公告未明确拍卖成交后的租金归属的买受人是否享有租金收益权？保全与执行

来源：u赢电竞网站发布时间：2025-06-27 07:54:57

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放。最高人民法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具备极其重大意义。为帮助读者理清保全与执行领域不相同案件主要争议焦点问题和相应裁判规则，我们将围绕人民法院案例库发布的保全、执行案例，总结梳理各地法院处理类似问题的裁判观点，在本公众号分期推送。

典型案例: 拍卖公告未明确拍卖成交后的租金归属的, 买受人是否享有租金收益权?

阅读提示：根据《民法典》第七百二十五条确立的“买卖不破租赁”原则，买受人需概括承受原租赁合同权利义务，但现行法律对拍卖成交后租金收益权的转移时点及判断标准尚未作出具体规定，导致实务中常出现执行法院继续提取租金、买受人权利受损等矛盾。尤其在拍卖公告未明确租金归属的情形下，不同法院对“所有权转移时点”“租金收取节点”“权利义务概括承受范围”等要件的认定差异，直接引发类案不同判现象。实务中，拍卖公告未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人是否享有租金收益权？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有租金收益权。

一、河南省新乡市卫滨区人民法院在办理彭某申请执行廖某一案中，对被执行人廖某与共有人王某名下位于河南省郑州市XX号的房产进行司法拍卖。拍卖公告中载明:房产有租赁，租期到2021年12月。2021年2月13日，张某竞买成功。2021年4月13日，河南省新乡市卫滨区人民法院作出(2020)豫0703执恢113号执行裁定，解除案涉房产的查封并过户至张某名下。

二、因河南省新乡市卫滨区人民法院自2020年10月27日起要求案涉房产承租人协助将到期租金交付该院，房产拍卖成交后，该院于2021年6月16日又提取案涉房产租金2.85万元。

三、张某对此不服，以其于2021年2月13日通过司法拍卖竞得案涉房产且已取得不动产权证为由，对该院扣留、提取租金的执行行为提出异议，请求中止对案涉房产自2021年2月13日之后租金的执行，并确认该日期之后的房产租金归其所有。

四、河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年9月16日作出(2021)豫0703执异88号执行裁定:驳回张某的异议请求。

五、张某不服，申请复议。河南省新乡市中级人民法院于2021年12月9日作出(2021)豫07执复301号执行裁定:撤销河南省新乡市卫滨区人民法院(2021)豫0703执异88号执行裁定;张某要求河南省新乡市卫滨区人民法院中止对河南省郑州市XX号的房产自2021年4月13日之后租金执行的异议请求成立;驳回张某的其他异议请求。

六、申请执行人彭某不服，向河南省高级人民法院提出申诉。河南省高级人民法院于2022年3月30日作出(2021)豫执监352号执行裁定:驳回彭某的申诉请求。

本案的争议焦点：拍卖公告未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人是否享有租金收益权？审理法院认为：

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2020年修正)第四百九十三条规定:“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年4月13日作出执行裁定，将案涉房产过户至张某名下。依照上述法律规定，拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。

2. 拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无须另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。

北京云亭律师事务所李舒律师、唐青林律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有租金收益权。

2. 拍卖财产上原有的租赁权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的抵押权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。（见延伸阅读案例）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其必须要格外注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不代表北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）

第四百九十一条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)

第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

以下为该案在法院审理阶段关于本案争议事项的“本院认为”部分的详细论述与分析。

本案争议焦点在于案涉财产上设定有租赁权，拍卖成交后租金等权益归属应如何认定。

第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(2020年修正)第四百九十三条规定:“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年4月13日作出执行裁定，将案涉房产过户至张某名下。依照上述法律规定，拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。

第二，拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无须另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。

第三，拍卖公告中只明确了拍卖房产附有租赁的期限，但并未明确限制竞拍人在拍卖成交后收取剩余租金。在该房产有剩余租金尚未收取的情况下，若剥夺竞拍人拍卖成交后的租金收益权，没有事实依据。河南省新乡市中级人民法院认定张某有权收取拍卖成交裁定送达之后的租金，并无不当。

裁判规则：拍卖财产上原有的租赁权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的抵押权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

案例1: 扬州明某汽车服务有限公司、江苏宝某农村商业银行股份有限公司等金融借款合同仲裁执行监督执行裁定书【最高人民法院(2021)最高法执监39号】

最高人民法院认为，明某汽车公司主张其在抵押权设立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期间一直实际租赁案涉房地产，但并未提交其与明某电气公司在此期间所签订的相应期限的书面租赁合同及与之相对应的付款凭证，其所提交的明某汽车公司与明某电气公司、明九红之间在2011年至2015年注明用途为“借款”和“往来款”的银行转账流水单、《企业住所（经营场所）使用证明》、转租合同等证据亦不足以证明明某汽车公司在该抵押权设立前系因租赁关系而实际占有使用案涉房地产。同时，明某汽车公司与明某电气公司于2015年9月25日签订的书面租赁合同载明，鉴于明某电气公司资金困难，且对明某汽车公司垫付的资金不能归还，明某电气公司愿意将属于自身个人土地及地上建筑物租赁给明某汽车公司使用。因此，明某汽车公司所称上述租赁合同系对之前租赁情况的延续和阶段性明确的主张不能成立。即便如明某汽车公司所称，该公司与明某电气企业存在租赁关系，在宝某农商行与明某电气公司成立抵押权时，明某电气公司与明某汽车公司系同一个法定代表人，无证据证明该事实已向宝某农商行如实披露，宝某农商行相对明某汽车公司而言亦具有善意。本案中，案涉租赁合同签订时间是2015年9月25日，而抵押权设立时间是2015年8月25日，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生一定的影响，扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产并无不当。

案例2: 傅ｘ、富某华一银行有限公司苏州分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【最高人民法院(2020)最高法执复112号】

最高人民法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。傅×在案涉房地产抵押权设立后与被执行人签订租赁合同，该租赁权不能对抗抵押权的实现。其次，实现抵押权时，应否保留租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其除去后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求傅×在拍卖、变卖前迁出所租商铺并无不当，但傅×的租赁权并不同时而消灭。再次，承租人在承租房屋时应对房屋上有没有抵押权等情形尽到注意义务，应当对可能会产生的权利损害有所预见。如傅×认为其租赁权遭受到了损害，可以向出租方主张权利，从而得到救济。故其请求不予迁出其租商铺于法无据，江苏高院（2020）苏执异20号执行裁定并无不妥，本院予以维持。

案例3: 广州某某物业管理有限公司、长沙某某股份有限公司广州分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【广东省高级人民法院(2023)粤执复578号】

广东高院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。根据该规定，如果担保物权或者其他优先受偿权设定在先，租赁权设定在后，设定在后的租赁权不能影响设定在先的前述优先权的实现，否则将涤除租赁权进行拍卖。具体到本案，申请执行人对广州市番禺区**街**道**花园**层设定抵押在先，复议申请人与被执行人陈某彬就该房产签订租赁合同在后，且租赁期限长达二十余年，如果该租赁权继续存在于该房产上，将影响该房产变现价格，进而影响到设定在先的抵押权的实现，执行法院对该房产去除租约进行拍卖，符合上述司法解释规定，并无不当。无论申请执行人对涉案房产出租情况是否知情，均不影响执行法院对该房产去除租约进行拍卖的合法性。某某公司请求带租约拍卖，于法无据。

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